EducacionalDois investidores colocaram dinheiro em "fundos de papel" — a categoria de fundos imobiliários que investe em recebíveis (CRIs). Em três anos, um deles viu o patrimônio crescer quase 47%; o outro, encolher 76%. Mesma classe de ativos, mesmo segmento, mundos opostos. A diferença não foi o "mercado de FIIs": foi o gestor.
Esse contraste é o ponto de partida de um estudo inédito da Brick360, que reconstruiu o retorno total (cota mais proventos) de todas as gestoras do IFIX, consolidado por casa, em quatro horizontes — 2026, três, cinco e dez anos. O levantamento nasceu de uma pergunta simples e pouco respondida no mercado: como avaliar um gestor de fundos imobiliários?
As cinco perguntas que importam
Para a Brick360, retorno passado é apenas uma parte da resposta. A plataforma avalia cada gestora em cinco pilares, que resultam em uma nota de 1 a 5:
É uma mudança de régua importante: um gestor pode ter um track record apenas mediano e ainda assim receber nota geral excelente, se for forte em transparência, governança e ausência de conflitos — e vice-versa. O retorno diz o que aconteceu; os outros pilares ajudam a dizer se vai se repetir.
O pilar do desempenho, medido com rigor
Para o pilar de desempenho, a Brick usou como régua o IFIX — o índice do próprio mercado de FIIs. Superar o IFIX é o que, de fato, mede a habilidade do gestor: significa entregar mais do que o mercado teria dado sozinho. E é aí que a dispersão aparece.
Em três anos, 21 das 40 gestoras com histórico completo superaram o mercado — praticamente metade. Mas a distância entre a melhor e a pior chegou a 123 pontos percentuais. Ou seja: o investidor que escolheu bem multiplicou capital; o que escolheu mal, destruiu.
Poucos batem o mercado de forma consistente
Bater o índice em uma janela pode ser sorte; repetir em três é método. Cruzando os horizontes, apenas três gestoras superaram o IFIX em três, cinco e dez anos ao mesmo tempo: BTG, XP e Polo Capital. São as casas que, ao longo do tempo, mais consistentemente entregaram acima do mercado.
## Os que protegem na queda
Retorno alto com pouco sobressalto é a marca da boa gestão. O melhor exemplo é a Kinea: entregou +46,3% em três anos com uma queda máxima de apenas 9,7% — a menor volatilidade de toda a amostra. No período, os gestores que mais oscilaram foram, via de regra, os que menos entregaram: a correlação entre volatilidade e retorno foi fortemente negativa. Disciplina rendeu mais do que agressividade.
Casos isolados, não a regra
O estudo também expõe os extremos negativos — Cartesia, Urca e a RTSC Holding (que reúne Devant e Hectare). Vale o contexto: são, em sua maioria, fundos de crédito de "high yield" que apostaram em recebíveis de maior risco e foram atingidos por uma onda de inadimplência. Representam uma fração pequena e específica do mercado, não o comportamento da classe — e são exatamente o tipo de risco que os cinco pilares ajudam a identificar antes, não depois.
## Taxa mais alta não comprou desempenho
Também não houve relação entre pagar mais caro e ganhar mais. A correlação entre a taxa de administração sobre o patrimônio e o retorno foi de −0,23 — levemente negativa. O caso extremo é emblemático: a Urca, penúltima colocada do ranking geral, cobra a maior taxa/PL da amostra (1,72%), contra uma mediana de mercado de 0,70%. O custo, na prática, corroeu ainda mais um resultado já ruim.
Ranking por segmento
Líderes de cada segmento no retorno acumulado de 36 meses:
## Ranking geral — os dez melhores e os cinco piores
## Como aparece na plataforma Brick360
Na plataforma Brick360, cada gestora recebe uma nota de 1 a 5 conforme o quintil de desempenho no período — do 1º quintil (nota 5) ao 5º (nota 1) —, além de um recorte por segmento.
Gestores agrupados por nota (quintil de desempenho) na plataforma Brick360. Os percentuais aqui usam uma janela de datas ligeiramente distinta da do artigo, o que explica pequenas diferenças de ordem e valores.
Metodologia
O levantamento parte das séries de retorno total (cota + proventos) por fundo, da base Brick360, agregadas por gestora — uma linha por casa, com ponderação pela liquidez. Cada fundo é atribuído à sua gestora de fato, e não ao administrador ou distribuidor; casas com mais de um veículo foram consolidadas (Pátria, HSI, Capitânia, BTG, Riza), e Devant e Hectare aparecem sob a RTSC Holding, que as controla. O ranking usa a janela de 36 meses (01/08/2023 a 31/07/2026), na qual 40 das 45 gestoras têm histórico completo; ficam de fora AZ Quest, BB Asset, Guardian, Gazit e Itaú Asset, por operarem fundos com menos de três anos.
O retorno é o acumulado no período, apresentado também em base anualizada. Volatilidade é o desvio-padrão dos retornos diários anualizado; queda máxima (max drawdown) é a maior perda de pico a vale. A classificação por segmento usa o segmento predominante (ponderado pela liquidez) dos fundos de cada gestora; casas que operam em múltiplos segmentos sem predominância clara foram agrupadas em "Multiestratégia".
O CDI vem da série 12 do Sistema Gerenciador de Séries Temporais (SGS) do Banco Central (+44,0% na janela). O IFIX (variação de 36 meses, +19,5%) foi apurado na base Brick360 e cruzado com fontes públicas de mercado. Dados de taxa de administração e liquidez por fundo foram tratados para remover erros evidentes de cadastro (taxas sobre PL acima de 5% e taxas sobre receita acima de 30% foram descartadas). A amostra é composta por gestoras ativas e com liquidez, o que introduz um viés de sobrevivência: fundos encerrados no período não entram na conta.
Estudo completo que deu origem a reportagem do Valor Econômico: https://valorinveste.globo.com/produtos/fundos-imobiliarios/especial/so-tres-de-48-gestoras-de-fundos-imobiliarios-bateram-o-cdi-em-tres-anos-o-que-o-ranking-revela.ghtml