Fato RelevanteHGLG vende e GARE11 compra o ativo de Itapevi
O HGLG concluiu a venda do ativo logístico HGLG Itapevi I, junto de um terreno adjacente, por R$ 119,81 milhões, após acumular investimento de R$ 75,33 milhões desde a aquisição em 2023. Para o fundo vendedor, a operação foi bastante positiva: o preço ficou 59% acima do capital investido e 7,9% acima do último laudo de avaliação, resultando em lucro de R$ 44,48 milhões, equivalente a R$ 0,98 por cota, e TIR anualizada de aproximadamente 27,4% a.a. O HGLG recebeu R$ 101,7 milhões à vista e terá mais R$ 18,11 milhões em julho de 2028, corrigidos pelo IPCA. Como contrapartida, deixa de receber os cerca de R$ 945,9 mil mensais de aluguel do imóvel, aproximadamente R$ 0,02 por cota, fazendo com que a eficiência do reinvestimento desse capital seja o próximo ponto relevante para os cotistas.
O outro lado da operação: a tese do GARE11
Para o GARE11, que adquiriu o imóvel por meio do Guardian Prime Log FII, a lógica é praticamente inversa: enquanto o HGLG materializa a valorização passada, o comprador aposta na capacidade futura de geração de renda do ativo. O imóvel possui nave de aproximadamente 34,3 mil m², está integralmente locado ao Grupo Carrefour, fica às margens da Rodovia Castelo Branco e possui contrato típico vigente até dezembro de 2029, com indicação positiva do locatário quanto a uma possível extensão. Segundo a gestão, a aquisição deverá proporcionar rentabilidade média ponderada de dois dígitos nos primeiros cinco anos, já após os custos de aquisição e acima do guidance atual de dividendos, mesmo sem considerar potenciais reajustes reais de aluguel. O principal risco é a concentração no Carrefour, mas a gestora busca compensá-la com a venda de outros ativos ocupados pelo grupo e, conforme a simulação apresentada, pretende simultaneamente elevar a exposição logística do portfólio.
Um vendeu bem, então o outro comprou caro?
Não necessariamente. O ponto central é separar retorno realizado de retorno esperado. O HGLG fez uma excelente reciclagem de portfólio ao transformar um investimento de R$ 75 milhões em uma venda próxima de R$ 120 milhões em menos de três anos. Já o GARE11 entende que, mesmo nesse novo preço, o yield proporcionado pelo aluguel, a localização estratégica, a importância do imóvel para a operação do Carrefour e o potencial de crescimento dos valores locatícios ainda justificam a aquisição. Além disso, os R$ 101,7 milhões pagos inicialmente já estavam provisionados pelo GARE desde janeiro de 2026, deixando apenas cerca de R$ 18 milhões como obrigação futura, o que reduz o impacto imediato sobre sua estrutura de capital.
Conclusão
A transação parece mais claramente vencedora para o HGLG no curto prazo, porque o fundo já cristalizou um retorno excepcional, com lucro de R$ 0,98 por cota e TIR de 27,4% a.a. Para o GARE11, entretanto, não necessariamente se trata de uma compra cara: o fundo está adquirindo um ativo performado, integralmente ocupado por um inquilino relevante e com retorno projetado de dois dígitos. A diferença é que o sucesso do HGLG já pode ser medido, enquanto o do GARE ainda dependerá da manutenção da ocupação, da renovação contratual, da evolução dos aluguéis e da capacidade da gestão de controlar a concentração no Carrefour. Portanto, HGLG monetiza valor; GARE11 compra a possibilidade de continuar gerando valor a partir do mesmo imóvel.