Fato RelevanteTEPP11 cristaliza ganho após ciclo de valorização do Passarelli
O TEPP11 encerra um ciclo de aproximadamente 7 anos no Edifício Passarelli com a venda de sua participação por R$ 114,05 milhões, equivalente a R$ 13.997/m² e 32% acima do custo histórico, gerando ganho de capital estimado em R$ 35 milhões, ou R$ 0,66/cota, e TIR estimada de 12,11% a.a., equivalente a IPCA+ 6,17% a.a. pelas premissas da gestora. A operação materializa o resultado de uma estratégia que envolveu retrofit, redução dos custos condominiais, reposicionamento da ocupação e crescimento dos aluguéis, com o aluguel caixa avançando 64% desde a aquisição, ante IPCA acumulado de 45%. Apesar do ganho relevante, parte expressiva do pagamento será diferida, com R$ 52,5 milhões recebidos em até 24 meses e corrigidos por IPCA+ 4,85% a.a., enquanto os recursos da venda deverão reforçar a liquidez e permitir a redução gradual da alavancagem do fundo.
TRXF11 amplia exposição a imóveis corporativos
Do lado comprador, o TRXF11 passa a ter exposição indireta ao Passarelli por meio do HIRE11, em uma transação de R$ 143,8 milhões que também contempla o Edifício JFL Rebouças. No Passarelli, foram adquiridos 8.147,88 m² de ABL, com ocupação de 100%, prazo médio dos contratos de 3,6 anos, cap rate divulgado de 9,00% a.a. e yield on cost projetado de 16,40% a.a. nos primeiros 12 meses, considerando proporcionalmente receitas acessórias vinculadas ao edifício. A aquisição adiciona ao portfólio exposição a Pinheiros, região próxima à Faria Lima e com boa infraestrutura de transporte, enquanto a gestão identifica possibilidade de crescimento de receita em futuras revisões e renegociações contratuais.
Conclusão
A transação evidencia estratégias complementares em momentos diferentes do ciclo do imóvel. O TEPP11 realizou o ganho acumulado após 7 anos de gestão ativa, liberando capital e criando espaço para reduzir sua alavancagem, enquanto o TRXF11 assume exposição indireta a um ativo já estabilizado, 100% ocupado e com cap rate de aquisição divulgado de 9,00% a.a. Para o TEPP11, o principal ponto de atenção está no recebimento diferido de aproximadamente 46% do preço, embora corrigido por IPCA+ 4,85% a.a. e garantido por alienação fiduciária. Para o TRXF11, a aquisição amplia a diversificação para lajes corporativas, mas o Passarelli ainda representa uma parcela pequena de um portfólio que, após as operações anunciadas, alcança 128 imóveis e R$ 12,55 bilhões investidos em imóveis.