Fato RelevanteVenda do ativo de Itapevi
O LVBI11 alienou o imóvel logístico localizado em Itapevi, São Paulo, por R$ 103,7 milhões. O ativo possui aproximadamente 34,9 mil m² de ABL e fazia parte da carteira desde dezembro de 2019. A operação representa a saída integral de um imóvel que a própria gestão classificava como de menor porte, baixa eficiência de armazenagem e único ativo classe B do portfólio, o que reforça o caráter estratégico da venda para a reciclagem da carteira, além do ganho financeiro obtido na transação. exibirDocumento (25)
Resultado financeiro da operação
A venda foi realizada por um valor 16,8% superior ao montante investido e 0,7% acima do valor indicado pelo laudo de avaliação de março de 2026. O lucro em regime de caixa é estimado em R$ 14,9 milhões, correspondente a R$ 0,93 por cota, enquanto a TIR anualizada da operação ficou em aproximadamente 10,3%. O material da gestão também informa MOIC de 1,77x, métrica que incorpora, além do valor da venda, o carrego acumulado do ativo durante o período de investimento. Sob a ótica patrimonial, a venda acima do laudo reduz o risco de destruição de valor na reciclagem do portfólio, embora a TIR de 10,3% a.a. deva ser analisada considerando o longo período de permanência do imóvel na carteira.
Estrutura de pagamento
Dos R$ 103,7 milhões da operação, aproximadamente R$ 34,1 milhões foram recebidos à vista, R$ 34,1 milhões serão pagos em até 6 meses e R$ 35,6 milhões em até 12 meses, com as parcelas futuras corrigidas pelo IPCA. Desse montante, R$ 1,5 milhão foi direcionado para uma conta vinculada destinada a eventuais pendências, correções e retificação da área do imóvel. O saldo a receber conta ainda com alienação fiduciária do próprio imóvel em favor do LVBI11, reduzindo o risco associado ao pagamento parcelado. A estrutura protege parcialmente o fundo contra a inflação no período, mas significa que aproximadamente 67% do preço não ingressa imediatamente no caixa.
Qualidade do ativo e racional da venda
A decisão de venda encontra respaldo nas características físicas do imóvel, que apresentava especificações inferiores aos parâmetros estabelecidos pela gestão para o portfólio. O ativo era classe B, possuía 34,9 mil m² de ABL ante o critério de mais de 50 mil m², capacidade de piso de 3 ton/m² ante 6 ton/m², pé-direito de 10 m ante 12 m, sistema de incêndio por hidrantes em vez de sprinklers, ausência de cross docking e eficiência de armazenagem de apenas 65%, abaixo do patamar de 80% utilizado como referência. Dessa forma, a alienação não representa apenas uma realização financeira, mas a retirada de um imóvel com menor aderência ao padrão pretendido para a carteira.
Impacto sobre o portfólio
A saída de Itapevi elimina integralmente a exposição do LVBI11 a imóveis classe B. Antes da transação, 93% da ABL estava concentrada em ativos classe A e 7% em classe B, enquanto após a venda a carteira passa a ser composta por 100% de imóveis classe A. Essa alteração melhora o perfil qualitativo do portfólio e concentra o fundo em ativos com especificações mais alinhadas à estratégia da gestão, embora a qualidade final da reciclagem de capital dependa também da utilização futura dos recursos provenientes da venda.
Conclusão
A operação é coerente com uma estratégia de reciclagem de portfólio, pois o LVBI11 vendeu seu ativo de menor qualidade por R$ 103,7 milhões, acima tanto do capital investido quanto do laudo de avaliação, reconhecendo R$ 14,9 milhões de lucro e eliminando a exposição a imóveis classe B. O principal ponto de acompanhamento passa a ser a alocação dos recursos, uma vez que cerca de 67% do preço será recebido de forma parcelada e o imóvel deixa imediatamente de gerar receitas de locação para o fundo. Assim, embora a transação melhore a qualidade média da carteira e cristalize ganho de capital, a contribuição para a geração recorrente de resultados dependerá do prazo e das condições em que esse capital será reinvestido ou eventualmente distribuído aos cotistas.